お疲れ様です。大家ふーしゅです。
不動産投資って、物件を買ったらあとは家賃収入を受け取るだけ…って思っていませんか？
実は、購入して終わりじゃないんです。
むしろ、物件を買ってからが本番。毎月かかる「ランニングコスト（維持費）」のことをしっかり理解しておかないと、「思ったより利益が出ない…」なんてことにもなりかねません。
たとえば、銀行への返済はもちろん、建物の管理費や修繕費、入居者募集の広告費まで、意外といろんなお金が出ていきます。しかも、構造や築年数、エリアによってかかる費用は全然ちがうんです。
私自身、北国で物件を持っているんですが、冬季期間で思った以上にかかって驚いたことも…💦
今回は、
収益物件を持ったらどのくらいランニングコストがかかるの？
という疑問にお答えします。
これから投資を始めようとしている方や、物件選びで迷っている方のヒントになればうれしいです！
まずは基本の収支バランスを押さえよう
ランニングコストって、そもそも家賃収入の中でどれくらいを見ておけばいいの？
って気になりますよね。
ざっくりとした目安になりますが、家賃収入を100％としたときの理想的な配分はこんな感じです👇
| 項目 | 割合の目安 |
|---|---|
| 銀行返済 | 50％以下 |
| 経費 | 約25％ |
| 空室のリスク（家賃が入らない期間） | 約10％ |
| 利益（キャッシュフロー） | 約15％ |
つまり、手元に残るのは家賃収入の15％くらいが理想、という感じ。
このバランスを頭に入れておくと、「これっていい物件？」の判断がしやすくなります✨
💡物件選びのチェックポイントや、収支の組み立て方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです♪
👉【不動産投資の借金が怖い人へ｜リスクを抑える物件選びとキャッシュフローの考え方】
例えば、家賃収入が年間600万円の物件だったら、
- 返済は年間300万円以内
- 経費は年間150万円くらい
- 空室による損失は60万円見ておく
- 最後に残るのが約90万円、ってイメージです。
もちろんこれはあくまで一例で、物件の構造やエリアによっても数字は変わってきます。
でも、最初の段階ではこのバランスを基準にして物件をチェックすると、「思ってたより赤字だった！」なんて失敗が防げると思いますよ😊
ランニングコストは物件の構造・築年数・地域で変わる
ランニングコストって一括りにされがちなんですけど、実は「どんな物件を買うか」や「どこにあるか」で全然変わってくるんです。
まず、構造による違いからご紹介しますね。
RC造（鉄筋コンクリート）はしっかり者だけどお金がかかる
RC造って、耐震性も高いし防音性もバッチリ！っていう優等生なんですが、実は維持費がけっこうかかるんです。
共用部の管理や修繕が必要なケースが多くて、経費は家賃収入の25％前後が目安。
築年数が古いと、エレベーターの点検費用や外壁の補修なんかも出てくるので、それなりの覚悟が必要かも。
木造はお手軽だけど注意も必要
木造物件は、全体的に維持費が安く済む傾向があります。
目安としては10〜15％くらいに収まることが多いですね。
ただし、古くなると雨漏りやシロアリなど、突発的な修繕が必要になることもあるので、築年数や状態のチェックはしっかりと。
築浅・新築物件は最初はラクだけど…
新築や築浅の物件は、最初の数年は修繕もほとんどなくてラクに感じます。
経費もぐっと抑えられるんですが、そのぶん物件価格が高めだったり、固定資産税が高かったりするので、トータルでどうか？を見ておくのがポイントです。
まとめるとこんな感じ。
| 構造／築年数 | 経費の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| RC（築古） | 約25％ | 耐久性◎だが維持費が高い |
| 木造（築古） | 10〜15％ | 比較的安価、修繕に注意 |
| 新築・築浅 | 5〜10％ | 初期費用は高いが経費は少なめ |
そして…エリアによっても意外と差が出ます！
たとえば、私達が住んでるような雪国だと除雪費用が地味に痛いです。
駐車場の雪かきやロードヒーティング費用、屋根に積もった雪の処理のドレーンヒーター費用、場合によっては雪害も発生します。
しかも、こういう費用って「経費」としてちゃんと見ておかないと、キャッシュフローが想定より減っちゃうんですよね💦
なので、購入前には「そのエリア特有のコストってないかな？」っていう視点も大事です！
ランニングコストの中で特に注目したい項目
ランニングコストって、いろんな項目があるけど、中でも特に注意しておきたいのが「広告費」と「修繕費」です。
この2つ、どちらも額が大きくなりやすくて、しかもタイミングが読みにくい…。だからこそ、この2つをどうコントロールするかが、収益を安定させるカギになります！
広告費はコントロールできる“変動費”
たとえば、空室が出たときに「ADを2ヶ月つけないと決まらない」エリアと、「ゼロでもすぐ決まる」エリアでは、コストの差が全然違いますよね。
広告費って、地域の賃貸市場の強さや、管理会社の募集力によっても大きく変わるので、「高ADが常識」なエリアかどうかは、購入前にしっかりリサーチしておきたいところです。
札幌だと３ヶ月が基本…💦
ちなみに私たちも、以前どうしても決まらない空室があって、ADを4ヶ月分つけてようやく埋めてもらったことがあります…。
管理会社さんにも本当に頑張っていただいたんですが、それくらい募集にコストがかかることもあるってことは頭に入れておくと安心です💦
逆に、ADをほとんどつけずに決まる物件は、それだけで“収益力が高い”とも言えますよ✨
修繕費は突発的にドンとくる
もう一つ、要注意なのが修繕費です。
外壁のヒビ、雨漏り、給湯器の故障、エアコンの交換、設備トラブル…。
突然のアクシデントで数十万円、場合によっては100万円単位でお金が飛んでいくこともあるので、ほんとに油断できません。
特に築古のRCや木造物件は修繕がかさみやすく、タイミングも読めないので、予備費として毎年10〜20万円…では正直足りないことも多いです。
なので、こういった修繕費に備えるには、日頃からキャッシュフロー（CF）をコツコツ積み立てておくのが基本。
それに加えて、将来的に発生しそうな大きな修繕は、あらかじめ見越して「計画的に融資を使う」というのも一つの方法です。
どちらにしても、「いつかくる修繕」にどう備えるかが、安定した物件経営のポイントになります✨
まとめ：物件の“構造・エリア・管理費”を見極めて賢く投資を
ここまで、収益物件を持ったあとにかかるランニングコストについてご紹介してきましたが、いかがでしたか？
コストって聞くとちょっと面倒な話に聞こえるかもしれませんが、ここをしっかり押さえておくことが、安定した家賃収入と長く続けられる経営につながるんです。
ポイントをおさらいすると…
- ランニングコストは構造・築年数・エリアによって大きく変わる
- 経費の目安は、RCなら25％、木造なら10〜15％程度
- 管理費や広告費も要チェック！エリアによって大きな差がある
- 雪国などでは除雪費や雪害修繕費といった地域特有のコストにも注意
そして何より大切なのは、コントロールできるコストに目を向けて、ムダを減らす工夫をすること。
広告費や修繕費など、支出の大きな部分に気を配ることで、トータルの収益がぐっと良くなることもありますよ。
最初は難しく感じるかもしれませんが、一つずつ丁寧にチェックしていけば大丈夫。
「堅実に・無理なく・長く続けられる」投資スタイルを目指していきましょう😊
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