こんにちは！大家ふーしゅです。
今回は、
融資の契約の時に出てくる抵当権とか根抵当権て何？
根抵当権と根抵当権ってどう違うの？
という方向けの記事です。
このワード、重要事項説明と売買契約が終わって、金銭消費貸借契約を結ぶ際に出てくるワードです。
重要事項説明と売買契約後の流れについては、売買契約後に何をすべき？：取り組むべき具体的なアクションをご覧ください。
今回は不動産の融資契約の際、特に大切な「抵当権」と「根抵当権」に焦点を当てて、その違いと賢い使い方をわかりやすく解説していきます。
これから不動産投資・賃貸経営を考えている方も、すでに投資を始めている方も、この基本を押さえておくと、今後の投資戦略がグンと楽になりますよ。
それでは、一緒に学んでいきましょう！
抵当権と根抵当権のキホン
さて、抵当権と根抵当権、これら二つがどう違うのか、しっかりと押さえておきましょう！
抵当権とは？
まず「抵当権」から説明しますね。
抵当権とは、不動産を担保として設定し、もし借り手がローンを返せなくなった場合に、銀行や貸し手がその不動産を売却して借金を回収する権利のことです。
この権利があるおかげで、銀行は少しリスクを抱えてでもお金を貸し出すことができるわけです。
簡単に言うと、「この家、ちゃんと返せなかったら売るからね！」っていう保証になるんですね。
抵当権は、一言で言えば「ピンポイント担保」。
特定の借入に対して、特定の不動産を担保に設定します。
その借入が完済された瞬間、抵当権は自動的に消滅するので、その不動産を自由に使うことができるようになります。
つまり、一件一件の取引に対して、キッチリと担保を設定していくスタイルですね。
根抵当権とは？
次に「根抵当権」。
これはちょっと特殊で、抵当権よりも柔軟性があります。
根抵当権では、一定の上限額（極度額）の範囲内で、何度も融資を受けることができます。
つまり、初めに設定した担保の範囲内であれば、追加の手続きなしで新たな借入が可能。
これが抵当権と違う大きなポイントです。
根抵当権は「フレキシブル担保」とも言えるかもしれません。
設定した不動産に対して、一定の金額上限（極度額）まで何度でも借入が可能です。
たとえば、改修費用や他の投資のためにさらに資金が必要になったとき、根抵当権があるとスムーズに資金調達が進められるんです。
これは、特に事業を拡大していく過程で非常に便利な権利です。
この二つの権利は、不動産投資を行う上で非常に重要。
抵当権はその借入れ自体と密接に結びついており、借入金が返済されればその権利はなくなります。
しかし、根抵当権は一度設定すれば、同じ不動産を何度も担保に使えるため、新たな融資が必要になったときの手続きがスムーズです。
自分の投資計画にどちらが合っているかを見極めることが、上手な資金管理への第一歩となります。
どちらの権利もそれぞれにメリットがあるので、自分のビジネスモデルや将来の計画に合わせて賢く選びましょう！
抵当権と根抵当権のデメリット
さて、バランスを取るためにデメリットもしっかり把握しておきましょう。
全ての選択には必ず利点と欠点があるものですからね。
抵当権のデメリット
まず、抵当権のデメリット。
こちらはピンポイントの担保であるため、完済や新たな融資を受ける度に、その都度抹消し、再度、担保としての手続きが必要になります。
これが意外と手間でコストと時間もかかり、融資のスピードが求められる状況では不便に感じることがあります。
根抵当権のデメリット
次に、根抵当権のデメリット。
こちらは少し長めに。
根抵当権は「フレキシブルな担保」と聞くとメリットがありそうな感じがしますよね？
根抵当権の最大のデメリットは、一度設定するとその不動産が「担保として固定される」点です。
返済が進んで借金が減っても不動産の担保の枠は変わりません。
つまり、設定した極度額の範囲内で融資の枠を取られてしまっているということです。
もし新たな収益物件をいいなと思って他の金融機関で融資を受けたい場合でも、すでに根抵当権が設定されている融資の枠（限度額）が設定した金融機関に取られてしまっている。
根抵当権に入れた物件を共同担保に入れることができないということが生じます。
根抵当権を設定した金融機関に縛られてしまっている状態です。
また、根抵当権を設定することで、その不動産の売却や他の目的での活用が制限される点も考慮する必要があります。
不動産を売りたい場合や他の目的に使用したい場合でも、根抵当権の条件を解除する必要が出てきます。
このように、根抵当権はフレキシブルな融資の選択肢を提供する一方で、不動産の自由度を制限するデメリットも伴います。
これらの点を踏まえた上で、自身の事業や投資の目的に合った最適な選択をすることが大切です。
結局、どっちがいいの？
結局、抵当権と根抵当権どちらが良いの？
この問いには、一概に答えるのが難しいです😅
金融機関によっては、
当行は融資の際に、根抵当権で対応することになっています。
という金融機関もあるので、借りる身としてはようやく審査が通っているのに、「抵当権にしてください！。そうでないと他あたります！」とは言えないですよね😅
このような場合は融資していただく金融機関に合わせるしかないのかなと😅
ちなみに、私たちは１棟目は抵当権、2棟目は根抵当権になりました。
抵当権の方が話がシンプルなので好みですが、融資していただいた金融機関の方針に合わせる形にしています。
でも、あえて根抵当権にする必要はないのかなとは思います。
融資してもらう金融機関がどちらの方針なのかは、金融機関選びの段階で聞いておくしかないのかなと思います。
金融機関選びについては、不動産投資で成功するための金融機関選び：知っておきたい3つのポイントをご覧ください。
抵当権なら抵当権の、根抵当権なら根抵当権のメリットを生かした金融機関との付き合い方をすればいいかなと思っています。
どちらが優れているかは、今後の投資目的や戦略、プロジェクトのスケールや期間、そして資金の流動性の必要性によって異なりますので。
抵当権のメリットを生かした付き合い方
抵当権はその透明性とシンプルさがメリット。
特定の不動産に対する融資が完済された後には、抵当権が消滅するため、その不動産を自由に扱えるようになる点も大きなメリットです。
例えば、ある不動産を購入し、リノベーション後にすぐに売却する予定がある場合、抵当権を利用することで、プロジェクトが完了した後にすぐに権利を解除し、清算をスムーズに進めることができます。
この透明性と終了の明確さが、回転率を高めるのに役立ちます。
根抵当権のメリットを生かした付き合い方
根抵当権は、長期的な資金計画や複数のプロジェクトを同時に進める場合に適しています。
一度設定すれば、その担保に定められた上限額の範囲内で、繰り返し融資を受けることができるため、拡張性が求められる場合に強みを発揮します。
たとえば、ある物件において、初期段階での購入資金だけでなく、将来的な修繕のための資金も柔軟に確保できます。
まとめ
さて、今回は抵当権と根抵当権について色々と記事にしました。
あえていうなら、根抵当権にする必要はなく、抵当権の方がシンプルでわかりやすい気がします。
でもこちらがどちらを選ぶというより、相談に行った金融機関の方針次第ということも。
私たちが色々勉強して出した結論としては、
どちらの方法もそれぞれにメリットがあるので、メリットを生かした金融機関との付き合い方をしよう！
です😊
皆様の参考になれば幸いです。
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