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初心者のための不動産投資ガイド: 重要事項説明・売買契約をマスターする

初心者向け 不動産基礎編
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不動産を買うって、大きな一歩ですよね。

契約書の文字を見ていると、ドキドキしちゃいます。

でも、心配無用!

今回は、

これから重要事項説明や売買契約があるんだけど、どんな点に注意したらいい?

という方向けの記事です。

結論、全部です・・・😅

まあ、そうなんですけどね。

この記事では、重要事項説明・売買契約書をしっかりチェックするポイントを分かりやすく解説していきます。

大事なのは、細かい部分までちゃんと見落とさないこと。

さあ、一緒に学んでいきましょう!

また、重要事項説明・売買契約後に何をやればよいのかは別のところで記事にしました。

そちらが知りたい方は、売買契約後に何をすべき?:取り組むべき具体的なアクションをご覧くださいね。

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境界の明示と確定測量図

さて、物件購入で最初にクリアすべきは「境界の明示」と「確定測量図」のチェックです。

え、境界って何?

と思うかもしれませんが、要は「この土地はここまでよ」という線引きのこと。

現地を見た時も境界となる石を確認したはず。

ここで、もう一度書面で確認してください。

これが曖昧だと、後で隣人との間で「おいおい、ここは僕の土地だぞ」というケンカになるかもしれませんよ。

そして、確定測量図。

これは土地の公式な測定書類のこと。

土地の大きさや形を正確に示してくれます。

この書類があるかどうかをチェックすることで、自分が買う土地がしっかりと記録されているかを確認できるんです。

これらをしっかりと確認しておくことで、後で「えっ、そうだったの?」となる心配を減らせますから、しっかりチェックしておきましょうね!

物件の検査と証明、及び設備の確認

さてさて、家をチェックする時、忘れちゃいけないのが「検査済証」、「物件状況の報告書」、そして「上下水道の配管」の確認です。

まず、検査済証は家がきちんと法律を守って建てられたかの証明書。

もし検査済証がなければ、役所で「台帳記載事項証明」をもらうことで、検査済証の代わりにできるんですよ。

次に物件状況の報告書。

これは家の「健康診断書」みたいなもので、細かい問題点がないかを事前に知ることができます。

特約事項の所に細かく記載されていますので要チェックです。

例えば上下水道の配管など。

配管が本管からどう引き込まれているかをチェックすることなどをお忘れなく。

まさか、隣地から引き込まれていませんか?

配管がしっかりしてないと、後で生活する上で大きな問題になるかもしれませんからね。

これらの点をきちんと確認しておけば、水のトラブルが起こった時にも対処がしやすいです。

しっかりチェックしましょう!

ローン特約事項

おっと、もう一つ大事なポイントは収益物件を買う時のローンに関する特約事項ですね。

なぜかって?収益物件をゲットする多くの投資家がローンを利用するからです。

でも、「ローン特約ってなに?」って思いますよね。

ざっくり言うと、もしローンが通らなかった場合、どうするかを事前に決めておく約束のこと。

つまり、ローン承認が下りなかったら、契約をキャンセルできるってわけです。

これがあれば、万が一の時も少しは安心できますよね。

だから、収益物件の契約書に「ローン特約事項」がしっかり記載されているか、これはマストでチェックするべきポイントです。

この確認をすることで、「あれ、もしローンが通らなかったらどうしよう…」という心配を減らせますから、しっかり目を通しておきましょう!

手付金と解除条件

さあ、次は手付金の話。特に、解除条件とその時期に注目してくださいね。

手付金っていうのは、ざっくり言うと「この物件、本気で買いますよ!」の証。

でもね、何か問題が見つかって「やっぱりこの収益物件、ちょっと待った!」ってなった時、手付金を戻してもらえる条件とその時期がめちゃくちゃ大切なんです。

なんでかって言うと、ここが曖昧だと、せっかくの投資資金が危うくなるから。

だから、契約書を見る時は、「手付金解除の条件って何?時期は?」って部分にピンポイントで目を光らせてください。

これをしっかりチェックしておくことで、「うわ、なんか違うかも…」ってなった時でも、スマートに対処できるようになりますよ。

安心して投資を進めるために、この点はしっかりと確認しましょうね!

契約違反と損害賠償、契約不適合の確認

じゃあ、ここでちょっとシリアスな話。

契約違反と損害賠償、それに契約不適合のこと。

まず、契約違反が起きた時、つまり「え、約束と違うじゃん!」ってなった場合、どれだけの損害賠償をもらえるか、これ超大事。

契約書に「もしもの時はこんな感じで解決しましょう」って書いてあるかをチェックするわけ。

これがないと、トラブルが起きた時に大変なことになる可能性があるんです。

そして、契約不適合。

これは買った収益物件が期待したものと違った時の話。

例えば、「このビル、入居率バッチリって聞いてたのに、実際はガラガラ…」なんて場合ですね。

こういう時にどう対応できるか、契約書にしっかり書かれているかを見ることが大切です。

契約で「物件に隠れた問題があった場合、売り手が責任を持つ」となっている場合は、いつまでの期間適応となるか確認しておきましょう。

これらをしっかりチェックしておくと、「あれ?これっておかしくない?」ってなった時に、あなたを守ってくれる盾になります。

でも、ちょっとした裏技があって、この契約不適合責任をあえて「無し」にすることで、価格交渉のカードとして使うこともできるんです。

「え、でもそれってリスキーじゃないの?」って思うかもしれませんが、ここは大人の交渉術。

もちろん、これはリスクも伴うので、自分がどれだけのリスクを取れるか、しっかり見極めることが大事。

契約違反や損害賠償、契約不適合責任のチェックと合わせて、より幅広い交渉が可能になりますよ。

だから、契約書のこの辺、しっかり読んでおきましょう。

まとめ

さてさて、重要事項説明・売買契約書の確認ポイントを色々と見てきましたが、どうでしたか?

ちょっとしたポイントに気をつけるだけで、後で「えっ、そうだったの?」ってならずに済むんです。

境界の確認から、検査済証、ローン特約、手付金解除条件、さらには契約違反時の対応まで、これら全部があなたの大切な投資を守ってくれるんですよ。

だから、契約書はしっかり読んでおきましましょうね。

これから重要事項説明・売買契約をこなう、皆様の参考になれば幸いです!

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