お疲れ様です！大家ふーしゅです。
みなさん、収益物件を購入しようと思ったとき、
こんなにお金がかかるの!?
ってびっくりしませんでしたか？
実は、物件の価格以外にも、いろいろな諸費用が必要なんですよね。
これらの費用をしっかり理解しておかないと、予算が足りなくなってしまうことも。
今回は、購入時にかかる意外と知られていない諸費用について、一緒に見ていきましょう！
購入時にかかる主な諸費用の解説
印紙代
まずは「印紙代」から。
契約書には、価格に応じた印紙税が必要になるんです。
高額な取引ほど高い印紙代が必要になります。
例えば、数百万円から数千万円の契約では、数千円から数万円の印紙代が必要となる場合が多いです。
売買契約書だけでなく、ローン契約書にも必要ですよ。
これ、結構な額になることもあるので、予算計画にしっかり組み込んでおきましょう。
意外と忘れがちですが、大事なポイントなんです。
抵当権設定費用
物件を購入してローンを組む際、銀行は「もし返済が滞ったら」というリスクを考慮して、物件に抵当権を設定します。
ここでポイントは、抵当権設定額は通常、借入額と同額であることです。
つまり、あなたが借りたお金の全額に対して、銀行は保証を持ちます。
この抵当権設定にかかる費用は、設定額の0.4%になります。たとえば、1億円のローンを組む場合、その設定費用は40万円という計算になります。
なかなかの額ですよね。
さらに、根抵当権という形を取る場合、通常の抵当権設定よりも登記費用が約20%高くなります。
根抵当権は、将来的にさらに借入をする可能性がある場合に設定するもので、より柔軟な資金調達を可能にしますが、その分、コストも高くなるんです。
所有権移転登録免許税
物件を買ったら、その所有権を自分の名前に変更する必要があります。
この手続きにかかる税金が「登録免許税」。
物件の価格に比例して高くなるので、大きな出費になります。
具体的には、登録免許税は土地の場合、評価額の2%、建物の場合は1.3%が一般的な税率です。
この評価額は、市町村が定める固定資産税評価額を基に算出されます。
でも、この部分をきちんと理解しておけば、予期せぬ出費に驚くことはありませんよ。
司法書士報酬
所有権の移転登記など、複雑な手続きは専門家に任せるのが一般的。
そこで登場するのが司法書士さんです。
所有権の移転や抵当権の設定など、不動産取引には様々な登記手続きが必要です。
これらの手続きは法律で定められており、正確な知識と経験が必要です。
司法書士さんには報酬を払う必要がありますが、これも予め計画に入れておきましょう。
ピンからキリまであるので、事前にいくつか見積もりを取っておくと安心です。
司法書士の報酬は、依頼する手続きの内容や複雑さ、地域によって異なりますが、一般的な所有権移転登記の場合、数万円から数十万円程度が相場となります。
例えば、所有権移転登記であれば50,000円〜100,000円程度、抵当権設定登記では30,000円〜50,000円程度が目安です。
ただし、物件の価値が高い場合や、手続きが複雑な場合は、これより高額になることもあります。
仲介手数料
物件を購入する際には、不動産会社を通じて行うことが多いですよね。
このときに支払う仲介手数料は、売買価格の3%プラス6万円（消費税別）です。
例えば、3,000万円の物件を購入する場合、仲介手数料は900,000円プラス6万円で、960,000円（消費税別）になります。
これも購入費用の一部として計画に入れておきましょう。
購入後に発生する費用
不動産取得税
まず、「不動産取得税」って聞いたことありますか？
物件を買ったら、国に「おめでとう、これであなたも物件のオーナーですよ」の意味で税金を払う必要があります。
計算方法はちょっと複雑で、物件の価値や場所によっても変わってきます。
物件の評価額に基づいて計算されます。
この評価額というのは、市町村が定める固定資産税評価額のこと。
税率は自治体によって微妙に違いますが、一般的には3〜4%程度です。
でも大丈夫、事前に大体の額を知っておけば、驚くことはありません。
固定資産税・都市計画税
次に、毎年かかる「固定資産税」と「都市計画税」です。
この税金、物件を持っている限り、毎年支払う必要があるんです。
購入した年については売主さんと日割り計算します。
物件の価値に基づいて計算されるので、価値の高い物件ほど税金も高くなります。
一般的に、固定資産税は評価額の1.4%前後が税率として設定されています。
一方、都市計画税は固定資産税評価額に0.3%前後の税率を掛けて計算され、これは主に都市計画の整備や公共施設の維持に使われるための税金です。
納税通知は毎年春に届き、税金の支払いは一般に年に4回分割で行われます。
具体的な納付期限は自治体によって異なるものの、多くの場合は4月、7月、10月、翌年1月の年4回です。
毎年のことなので、しっかり計画に入れておきましょうね。
現状回復費用
入居者さんが出て行った後の「現状回復費用」も覚えておいてください。
空室がある物件を購入した際にも必要となります。
これは、物件を元の状態に戻すための費用です。
入居者さんの使い方によっては、思ったよりも高額になることも。
でも、物件を良い状態に保つことは、長期的には収益を上げるためにも必要な投資ですよ。
管理費・賃貸募集費用
収益物件を持つと、賃料収入が発生しますが、その運営には管理料が必要です。
この管理料は、一般的に賃料収入の3〜5%ほどになります。
物件のサイズや場所、管理会社によっても異なりますが、効率的な物件運営のためには欠かせない費用です。
たとえば、月に10万円の賃料収入がある場合、3,000円から5,000円が管理料として発生する計算になります。
まとめ
今回は、購入時にかかる意外と知られていない諸費用について記事にしました。
ざっくりいうと物件価格の5〜10％が目安です。
例えば物件価格が中古アパート4000万円であれば200〜400万円です。
これらの諸費用、一つ一つは小さくても、積もれば大きな額になります。
だからこそ、購入前にしっかりと理解して、計画に組み込んでおくことが大切です。
これから不動産賃貸業を始める皆様の参考になれば幸いです。
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