こんにちは！
収益物件を購入しようと思ってポータルサイトを見ているとき、
物件の価格ってどんなふうに決まっているの？
って思ったりしませんか？
今回はこのような人向けの記事になります。
表示している価格は基本的に、土地の値段＋建物の値段になります。
今回は土地＋建物の価格にまつわる、３つの価格について記事にしました😊
数字や計算が出てきますが、なるべくわかりやすく解説したいと思います！
他にも売却するときに考える「簿価」と「時価」という価格もあるんです。
こちらの詳細は、不動産売却前必見！「簿価」と「時価」の違いとは？をご覧くださいね♪
積算価格って何？
まず、「積算価格」。
これは、もし今ある建物をゼロからまた建て直したら、どれくらいかかるか、プラス土地の価値を合わせたもの。
つまり、「建て直し費用＋土地の値段」です。
計算式にすると、
建て直し費用＝建物の再調達原価×建物面積×(22年-築年数)/22
土地の値段＝路線価
こと二つの値段をたすことで得られます。
立て直し費用というのは建物の構造によって再調達原価が異なります。
一般的に、
- 木造 15万円/㎡
- 軽量鉄骨17万円/㎡
- 重量鉄骨18万円/㎡
- 鉄筋コンクリート 19万円/㎡
すなわち、築11年の建物延べ床面積100㎡、路線価800万円の木造アパートの積算価格は、
15万円×100㎡×(22年-11年)/22年＋800万円＝1550万円
となります。
ここで出てくる22年というのは木造構造の耐用年数になります。
耐用年数を超えている場合は、再調達原価の15%を見込みます。
耐用年数を超えても価値がゼロになることはないということです。
でも、ここについての評価は金融機関によって分かれます。
例えば先程の建物が築30年の場合の積算価格は、
15万円×100㎡×15/100＋800万円＝1025万円
となります。
この積算価格、区分マンション以外の価格を決めるときに使います。
融資の際の銀行評価はこの価格で評価されていることが多いです。
収益価格って？
次に「収益価格」。
この家から、毎年どれくらい稼げるかを考えてみて、その「稼ぎ」をもとに計算した価格のこと。
賃貸に出して、毎月お金が入ってくるイメージです。
建物の収益性に着目して求める、すなわち利回りから求める価格です。
計算式は、
年間収入÷表面利回り
となります。
ポータルサイトに出ている値段はここから弾き出された価格が付けられていることが多いです。
家賃を現在の相場にならしたりあたらめて収益価格を求めたり、こちらが欲しい利回りに計算し直してその差額を指値交渉することになります。
批准価格って？
最後に「批准価格」。
これは、ちょっと公的な価格で、税金を計算したり、ローンを組むときに参考にされるような価格。
同じような不動産を比較して求める価格です。
区分マンションの価格を求めるときに使います。
ちょっとした例で考えてみる
例えば、あなたがいいなと見つけてきた収益物件がある。
この収益物件の建て直し費用が1,200万円、土地が800万円、年間120万円の賃料が見込める。
収益還元率を6%で計算すると、積算価格も収益価格も2000万円ってことになる。
批准価格は、この積算価格や収益価格をもとにして、この周辺であればこのくらいの値段が相場だよねと決まってくる価格のことになります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
収益物件の価格、少しは親しみやすく感じてもらえたでしょうか？
数字や計算が出てくるとちょっと大変かもしれないけど、皆様の理解の一助にしていただければ幸いです！
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